时间: 2025-04-19 03:13:43 | 作者: 实验台
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2020年5月23日，黄某某与某某(江西)金通泰置业有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》，购买位于南昌市**道**号**花园**#楼**单元**室的房屋，建筑面积为146.62平方米｡ 2020年6月30日，黄某某与保利某甲公司签订《前期物业管理服务协议》中约定由保利某甲企业来提供物业管理服务｡ 物业费约定：一、物业管理服务费用标准按《前期物业管理委托合同》约定标准执行，别墅管理费按建筑面积3元/平方米/月算，商铺管理费按建筑面积3元/平方米/月计算，一期高层管理费按建筑面积1.8元/平方米/月计算，二期高层管理费按建筑面积2.0元/平方米/月计算，室内停车场业主自购车维护保养费为60元/月/个;二、物业管理费按季度交纳，于每季度开始的前十日付清或预付本季度的物业管理费、水电、煤气费用，如超过上述约定期限一个月仍未交纳物业管理服务费、水电、煤气及其它相关费用的，没逾期一日乙方有权按甲方欠交金额的1%收取滞纳金｡ 三、业主实施工程单位应按管理处相关约定交纳文明装修履约金高层区域2000元，别墅5000元，在装饰装修完毕后由某丙公司做查验，如对共用部门、共用设施设备没有损坏，无违规、违章情况或妨碍他人正常使用其单元的现象或影响本物业景观的现象，检查合格后壹个月内无息返还，否则视违章情况予以扣除并限期整改｡ 黄某某于2020年8月1日已缴纳5000元文明装修履约金｡ 自黄某某购买该小区房屋以来，已交纳2020年12月31日之前的物业费，尚欠2021年1月1日至2023年7月31日物业费未缴纳，共计13635.66元｡ 保利某甲公司向黄某某催缴物业费未果，遂起诉至法院｡
保利某甲公司向一审法院起诉请求：1.判令黄某某向保利某甲公司支付拖欠的物业费13635.66元，滞纳金1133.27元(滞纳金只主张欠费总额的30%，保利某甲公司自愿放弃其余部分滞纳金)，共计14768.93元;2.本案的诉讼费用由黄某某承担｡
一审法院认为，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“建筑设计企业依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”，保利某甲公司作为物业服务企业为该小区提供了基本物业服务，黄某某作为该小区的业主，事实上接受了物业服务，应按《南昌市商品房买卖合同》及《前期物业管理服务协议》约定的物业服务费用标准交纳物业服务费｡ 保利某甲公司要求黄某某支付自2021年1月1日至2023年7月31日物业费共计13635.66元(3元/月/平方米*31月*146.62平方米)，事实清楚，证据充分，依法予以支持｡ 保利某甲公司主张收取滞纳金1133.27元，因保利某甲企业来提供的物业管理服务亦存在部分瑕疵，亦未进行相对有效催缴，故对该违约金不予支持｡对于黄某某于2020年8月1日向保利某甲公司交纳的5000元文明装修履约金，保利某甲公司应当予以退还，现黄某某主张抵扣，予以准许｡ 抵扣5000元后，黄某某尚应支付保利某甲公司物业费8635.66元(13635.66元-5000元)｡ 另指出，保利某甲公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的有关问题，应当及时与业主做沟通，妥善处理，一直在改进和提供服务质量｡
一审判决：一、黄某某于本判决生效后七日内向保利某甲公司支付2021年1月1日至2023年7月31日的物业费8635.66元;二、驳回保利某甲公司的其他诉讼请求｡
一审判决后，黄某某提出上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判其最多支付物业费5996.50元;2.一、二审诉讼费由保利某甲公司承担｡ 事实与理由：1.黄某某所购房屋一直空置，至今未装修、居住，按《前期物业管理服务协议》第五条第五款之约定及《关于规范南昌市物业管理收费有关事项的通知》有关法律法规,2021年度的物业费应按50%的标准收取｡ 黄某某所购房屋一直空置，保利某甲公司未按双方约定扣减第一年物业费的50%，导致多计算物业费2639.16元｡ 2.保利某甲公司没有严格按法律规定及《前期物业管理服务协议》约定提供物业服务，服务内容不全、服务的品质不符｡ 保利某甲公司未提供证据证明服务履行情况、维修资金使用情况等是否存放于某甲公司前台，况且随时查阅不等于公开、公示，不意味着保利某甲公司履行了合同约定的公开义务｡ 编制物业管理年度计划、资金使用计划及预算、决算报告是《前期物业管理服务协议》约定的义务，黄某某从未见过保利某甲公司履行该义务｡ 保利某甲公司应当在每个出入口都设置平面示意图，方便业主出入，但仅在一个出入口设置了平面示意图，所提供的物业服务的品质不符｡ 小区内道路旁等公共部分堆放了大量建筑垃圾，保利某甲公司未及时清洗整理，更未进行卫生消杀｡ 一审判决在保利某甲公司未提供证据证明的情况下认为保利某甲企业来提供了基本物业服务，属于认定事实错误，恳请二审法院查明案件事实并适当扣减部分物业费｡ 3.黄某某退休在家，经济收入欠佳｡ 目前正考虑将案涉房屋出售，待房屋出售后再支付合理的物业费，希望将物业费延期至卖房后或2025年12月底再支付。
保利某甲公司辩称,1.物业服务合同中未约定空置房减半，合同中未约定的应当适用民法典的规定，即足额缴纳物业费｡ 此前，江西省和南昌市对空置房物业费有过减免规定，如《江西省物业管理服务收费管理办法》《关于规范南昌市物业管理收费有关事项的通知》｡ 2007年10月1日《中华人民共和国物权法》正式实施，该法第72条规定业主不得以放弃权利为由不履行义务｡ 根据上位法优先原则，空置房物业费减半的规定自动失效｡ 2.保利某甲公司已按照法律规定及相关合同约定提供了物业管理服务，黄某某与其他业主一样享受了保利物业提供的服务｡ 黄某某提交的证据无法充分证明保利某甲公司在履行物业管理服务过程中存在重大瑕疵，应按照《民法典》及《物业管理条例》规定及相关合同约定按时缴纳物业服务费｡ 黄某某上诉请求没有事实和法律依据｡ 即使物业管理过程中有些许瑕疵，也不能成为黄某某拒绝缴纳物业费的合理理由｡ 综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，恳请驳回上诉，保障保利某甲公司合法权益。
二审认为，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十一条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理｡ 根据双方当事人诉辩意见，本案主要争议焦点为：黄某某上诉提出其最多只应支付物业费5996.50元是否有事实和法律依据｡
关于该争议焦点，黄某某上诉提出其所购房屋一直空置，第一年物业费应按50%的标准缴纳，且保利某甲公司未按《前期物业管理服务协议》的约定提供合格物业服务。对此，二审认为，《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行《前期物业管理服务协议》项下的义务｡ 保利某甲公司为涉案小区实际提供物业管理服务，黄某某作为小区业主，理应按约履行物业费缴纳义务｡ 至于黄某某提出根据《关于规范南昌市物业管理收费有关事项的通知》的规定，其第一年仅需缴纳50%的物业费，因《中华人民共和国民法典》第九百四十四条明确规定“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费｡ 物业服务人已经按照约定和有关法律法规提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”，且黄某某于2020年8月1日已缴纳5000元文明装修履约金，对房屋进行了封窗处理，亦已交纳2020年12月31日之前的物业费，故黄某某提出房屋空置交纳50%物业费不符合现行法律规定，亦缺乏合同依据和事实依据，黄某某该上诉理由不成立，二审不予支持。另，保利某甲企业来提供的证据证明其已按照合同约定履行了基本的物业管理服务义务｡ 因物业服务客户服务具有的公共性，其所收物业费是用于社区物业设施的维护保养、正常秩序的维护，对于物业服务中存在的瑕疵问题则应由某甲公司通过定期整改予以解决，这并非少数业主拒交物业费的正当理由｡ 业主未按时交纳物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。一审法院抵扣黄某某交纳的5000元文明装修履约金后判决黄某某支付2021年1月1日至2023年7月31日的物业费8635.66元，并无不当，二审予以维持｡
不明白就问:法律上的物业瑕疵是指什么，怎样认定瑕疵的成度，由谁来认定是否是瑕疵，瑕疵的标准是什么？
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